Aktuálním tématem současné doby jsou vzrůstající ceny nemovitostí a obavy z nafukující se realitní bubliny. Jan Frait, ředitel odboru finanční stability ČNB odpověděl v pořadu 90′ ČT24 dne 13.6.2017 na otázku jak velké je riziko vzniku realitní bubliny a následných problémů se splácením úvěru takto: „Česká národní banka sděluje, že tato spirála se roztáčí zhruba druhým rokem, nejsme v nějaké velmi silné fázi, kterou bychom označili za bezprostřední riziko. Nicméně pohyb po této spirále směrem nahoru se zrychluje a nemůže to trvat věčně. To znamená, že pokud by to pokračovalo tak, jak to vidíme v posledních, dejme tomu, několika měsících ještě další dva tři roky, tak bychom byli pravděpodobně na prahu docela velkého problému.“
V tomto příspěvku se zamyslíme nad daty z insolvenčních řízení, která mohou pomoci věřitelům i zájemcům o půjčky při přemýšlení nad tématy: Jaká je cena nemovitosti při prodeji v tísni? Jaká je návratnost úvěru, když je zajištěn zástavou nemovitosti dlužníka v insolvenci?
Vyjdeme z dat společnosti InsolCentrum, která provedla podrobný výzkum insolvenčních řízení podnikatelské sféry ukončených v letech 2011, 2012, 2013. Pro odpověď na výše uvedené otázky jsou vybrány údaje týkající se fyzických osob podnikatelů, kteří měli své půjčky zajištěny nemovitým majetkem (nikoli hypoteční případy občanů). Zajištěné nemovitosti ve zkoumaných insolvencích podnikatelů představují velmi často objekty osobního bydlení. Banky při poskytování úvěrů podnikatelům požadují zajištění, a podnikatelé dávají do zástavy své domy či byty, ve kterých bydlí a často také podnikají. Nemovitosti jsou relativně dobře prodejné, avšak dosažená cena je ovlivněna tísní v rámci insolvenčního řízení.
Diagnostika ukončených insolvenčních případů nám přesně zobrazuje, jak to dopadá, když se musí zajištěná nemovitost dlužníka urychleně prodat. Výsledky ukázaly, že věřitelé získali zpět ze svých půjček 49,5 % původní hodnoty. Zajímavé zjištění se týkalo skutečnosti, že uspokojení bank činilo 45,6 %, zatím co nebankovní věřitelé (mimo státních institucí) obdrželi 53,7 % z hodnoty původní půjčky. Vysvětlení tohoto jevu nalezli zpracovatelé v historii pohledávek, kdy ve zkoumaných případech banky prodávaly bonitnější pohledávky třetím osobám. Tito noví věřitelé byli posléze uspokojováni lépe než banky.
Z pohledu alarmujících čísel InsolCentra se obavy ČNB zdají na místě. Viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík v rozhovoru pro Hospodářské noviny dne 14.6.2017 řekl: „Lidé přestávají vnímat míru rizik. Začnou podléhat heslům, že ceny bytů a domů se nikdy nesníží a investice do nich je sázka na jistotu. Špatný scénář je, že jednoho dne procitnou z optimismu a zjistí, že ekonomika se může i zastavit a oni mohou ztratit práci.“ Dále varoval, že takový šok by mohl způsobit pád cen a zhoršení hospodaření bank nebo vleklou hospodářskou krizi, kdy lidé neutrácejí, protože musí splácet úvěry, na které nemají peníze.
Prodeje zastavených nemovitostí podnikatelů v insolvenčních řízení ukazují, že věřitelé dostanou zpět pouze polovinu své půjčky, a druhá polovina zůstává stále k tíži dlužníků. Víme, že konečná částka je ponížena o náklady na správu, prodej nemovitosti a odměnu insolvenčního správce, které mohou činit maximálně 12 % z prodejní ceny. Nicméně i u prodejů v tísni mimo rámec insolvenčních řízení je nutno počítat s transakčními náklady prodeje.
Výsledky ukázaly reálný obraz poklesu cen při standardních prodejích realizovaných pod dohledem insolvenčích soudů. Nejedná se o masivní výprodeje vyvolané prasknutím realitní bubliny a zhroucením hypotečního trnu. Při modelaci krizových scénářů v rámci prudkého pádu hodnoty nemovitosti by jejich ceny při prodejích v tísni mohly klesnout i pod poloviční hodnotu.
Publikováno: Konkursní noviny, 2/2018
